《富爸爸财务自由之路》6a

《富爸爸财务自由之路》
作者：[美]罗伯特·T·清崎 莎伦·L·莱希特

第六章
你不能光用眼睛看钱

1974年末，我购买了我的第一批投资项目，一套位于怀基基边缘的小房子。这是一套价值5．6
万美元的房子，带有双人卧室和单人洗澡间，这是一套非常好的供出租用的套房……我知道它很
快就会被租出去。我开车到我富爸爸的办公室，非常兴奋地向他显示这笔交易。他看了一眼文件，立刻抬头问我：
　　“你准备每月赔多少钱？”“大约每月100美元。”我说。
　　“别傻了，”富爸爸说，“我没有看这些数字，但是我从这些文件中已看出你将损失得比这
多得多。此外，你到底为什么投资明明知道会赔钱的东西？”“嗯，这房子看起来不错，我认为
挺值的。稍微粉刷一下，它就会跟新的一样。”我说。
　　“这还是不能说明问题。”富爸爸得意地笑道。
　　“好吧，我的不动产代理商告诉我，不要担心每个月赔钱，他说几年以后，这所房子的价格
会翻倍，而且，政府会对我每月的损失提供税收减免。此外，这是一笔非常好的交易，我担心如果我不买，别人会去买的。”富爸爸站起来，关上他办公室的门。当他这样做的时候，我知道我将要接受他的重要教诲。在这以前，我已经上过很多类似的课程。
　　“那么你每月将损失多少钱？”富爸爸再次问道。
　　“大约每月100美元，”我紧张地重复道。
　　富爸爸边浏览文件边摇头，教诲开始了。那天我学到的关于货币和投资的知识比我在过去27里学到的还要多。富爸爸很高兴我采取主动并投资于房产，但是也明确地指出我犯了一些可能酿成一场财务灾难的毁灭性错误。然而，我从这次失败的投资中吸取的教训使我在以后的几年中赚到了几百万美元。
　　
钱是用你的头脑来看的

　　“有些东西你的眼晴是看不到的，”富爸爸说，“不动产就是不动产，公司股票就是公司股
票，这些东西你能看到，但是你看不出什么是重要的。决定某种东西是不是一项好投资的还有：交易、财务协议、市场、管理、风险因素、现金流、企业结构、税法和很多其他的事情。”
　　这时他开始分析这笔交易中存在的问题：“你为什么要付这么高的利率？你认为你的投资回
报是多少？这项投资与你的长期财务战略吻合吗？你的房屋闲置率是多少？你的顶利率是多少？你检查了资产合伙人的背景吗？你计算管理成本了吗？你打算用多大比例计算修理费用？你知道这个城市刚刚宣布要在那个地区修路以改善交通状况吗？—条大道就要从你的房前穿过。居民们将要搬走，以躲开这个历时1年的工程，你知道这些吗？我知道现在市场看好，但是你知道是什么在驱动市场，商业经济还是贪婪？你认为这种趋势会维持多久？如果你的房子租不出去，你将怎么办？
　　如果租不出去，你如何让你的房子和你自己生存下去？
　　还有，是什么使你认为赔钱是笔好买卖？这是真正令我担心的事情。”“看起来这不是一笔
好买卖。”我有气无力地说。
　　富爸爸笑着站起来，握了握我的手。“我很高兴你采取行动，”他说，“大多数人想到了，
但没有行动。如果你做事，就会犯错误，而正是从错误中我们学到的东西最多。但是一定要记住，任何重要的东西事实上是无法在教室中学到的，必须要通过采取行动，犯错误，然后改正错误来学习。这时智慧才会产生。”我觉得好受了一些，而且我准备学习。
　　“大多数人投资，”富爸爸说，“95%是用他们的眼睛，而仅有5%是用他们的大脑。”富爸爸
继续解释道，当人们购买一项不动产，或者一只股票时，通常是根据他们眼睛所看到的，或者经纪人所告诉他们的，或者一位同事的热情暗示来做出他们的决策。他们通常是用情感而不是理智进行购买。
　　“这就是为什么10个投资者中有9个赚不到钱，”富爸爸说，“虽然他们不一定赔钱，但是他
们就是赚不到钱。他们只是收支平衡，赚些钱，也赔些钱。这是因为他们用眼睛和情感投资，而不是用他们的大脑投资。许多人投资是因为他们想迅速变富，他们最终不是成为投资者、而是成为梦想家、盲从者、投机者和骗子，到处都是这种人。现在让我们坐下来，回到你做的这笔赔钱买卖上，我将教你如何把它变成挣钱的交易。我要开始教你用你的大脑去看你的眼睛所看不到的东西。”

由差变好

第二天上午，我回到不动产代理商那儿，拒绝了这份协议并重新开始协商。这不是一个令人
愉快的过程，但是我学到了很多。
　　三天后，我又去看我的富爸爸。价格没有改变、代理商得到了全部佣金，因为他应该得到它，他为此付出了工作。但是虽然价格保持不变，投资的条款却大不相同了。通过重新协商利率，支付条款和偿还期，我现在不是赔钱，而是肯定每月能挣80美元的净利润，而且已经扣除了管理费用和闲置费用。如市场不好的话，我甚至能够降低价格，而且仍然挣钱，如果市场变得更好，我将提高租金以获取更多的收益。
　　“按以前的协议，我估计你将每月损失至少150美元，”富爸爸说，“甚至可能更多。如果你
继续用你的工资来支付每月损失的150美元，你能支付多少笔这样的交易？”“几乎一笔也不能，”
我回答说，“我没有多余的150美元。如果我的这笔生意还维持原样，我每个月都会觉得手头紧张，即使享受了税收减免，我可能不得不再找一份工作以支付这笔投资。”“可是现在，你能支付起多少笔有80美元现金流入的交易？”富爸爸问。
　　我笑了，说：“和我能得到的一样多。”富爸爸点头表示同意。“现在去找更多这样的交易
吧。”几年后，夏威夷的不动产价格上涨。我不只有一项资产升值，而且有7项资产价值增倍。这就是财商的威力。
　　
“你不能这样做”

关于我的第一笔不动产投资，我还要附带提一件重要的事情。当我把我的新价拿给不动产代
理商时，他对我说的惟一一句话就是：“你不能这样做”。
　　花费时间最长的是说服代理商开始考虑我们如何做我所希望做的事。在任何事件中，都有我从这次投资中学到的许多教训，其中之一就是认识到，当某人对你说“你不能这样做”时，他可
能正用一只手指着你……但是你要用三只手指反过来指向他。
　　富爸爸告诉我“你不能这样做”并不一定意味着“你不能”，多数情况下是“他们不能”。
　　有一个经典例证就发生在很多年前。当人们对想使人类飞上天空的怀特兄弟说“你们不能那
样做”时，感谢上帝，怀特兄弟没有听从。
　　
寻找住所的1．4万亿美元

　　每天都有1．4万亿美元通过电子系统环绕地球运转，而且数额正在增加。今天，被创造和可获得的货币比以往任何时候都多，问题是今天的这些货币是看不见的，它们是电子货币。所以当人们用眼睛寻找货币时，他们看不见任何货币。大多数人靠工资单辛苦地生活，然而每天有1．4万亿美元环绕地球找寻想要它的人。它在找寻知道如何照顾它、培育它并能使它成长的人。如果你知道如何照顾货币，货币就会涌向你并且抛给你的人会乞求你收下它。
　　但是如果你不知道如何照顾货币，货币就会远离你。记住富爸爸对财商的定义：“财商不是
你能挣多少钱，而是你能保有多少钱，钱为你工作的努力程度，以及这笔钱能维持多少代。”

盲人为盲人带路

“一般人在他们投资时，95%是靠眼睛，仅5%是靠头脑，”富爸爸说，“如果你想成为象限
右侧的‘B’和‘I’那样的专业人员，你需要训练你的眼睛只占5%，而头脑占95%。”富爸爸继
续说，那些训练用头脑看钱的人对那些没有这样做的人有巨大的影响力。
　　他对我听从谁的财务建议态度强硬。“大多数人在财务上努力挣扎的原因就是因为他们听从
了那些和他们一样对货币一窍不通的人的意见。如果你想让钱到你那里去，你必须知道如何照顾它。如果钱在你的头脑中没有处于第一位，那么它就不会粘到你的手上。如果它不粘到你的手上，那么钱以及有钱的人都会远离你。”

训练你的大脑认识钱

那么，训练你用大脑看钱，第一步要做什么呢？答案很简单，就是金融学。金融学使你具有
理解资本主义语言和数字系统的能力。如果你不理解这些语言或数字，你可能象是在说外语……
而且在很多情况下，每个象限都代表着一种外语。
　　如果你观察现金流象限，

每个象限就像一个不同的国家，他们不都使用相同的语言。如果你不明白他们的词语，你也不会理解他们的数字。
　　例如，如果一位医生说，“你的高压是120，低压是80”，这是好还是坏呢？这就是你需要知
道的有关你的健康的全部信息吗？答案显然是“不是”，但是，这将是一个开始。
　　这就好像说：“我股票的p/e值是12，我的公寓的顶利率是12。这是我需要知道的有关我的财富的全部信息吗？答案还是否定的，但这同样意味着一个开始。至少我们开始说同样的语言，使用同样的数字，而这就是金融学即财务知识基础的开始。开始时就是要认识这些语言和数字。” 医生说的话来自“S”象限，而后一类人说的语言和数字则出自“I”象限。它们可能也是不同的外语。
　　我不同意人们说“挣钱首先要花钱”。
　　依我的观点，用钱挣钱的能力起源于对这些词语和数字的理解。就像我的富爸爸一直说的：“如果钱在你的头脑中没有处于第一位，那么它不会粘到你的手上。”

知道真正的风险是什么

　　训练你的大脑认识钱，第二步是学会识别真正的风险是什么。当人们对我说，投资是有风险的，我会说，“投资没有风险，没文化才是有风险的。”投资更像飞行，如果你念过飞行学校，
并用几年时间有了一定的经验，那么飞行是充满乐趣和令人兴奋的。但是如果你从没念过飞行学校，那么我建议你把飞行留给别人。
　　
坏建议是有风险的

　　富爸爸坚信，任何财务建议都比没有财务建议好。他是一个思想开放、谦逊有礼的人，能倾很多人的意见。但是最终他凭借自己的财商做出决定：“如果你一无所知，那么任何财务建议
都比没有财务建议好。但是如果你不能区分出好建议和坏建议，那么任何财务建议都将是非常危险的。”

　　富爸爸坚信，大多数人在财务方面努力挣扎是因为他们按照从父辈传下来的财务信息行事……并且大多数人都不是出自于财商显赫的家庭。“坏的财务建议是有风险的，而大多数坏建议都是从家庭里传下来的，”他经常说。“不是因为说了什么，而是因为做了什么。孩子们通过例子学习多于通过语言学习。”

你的顾问只能和你一样聪明

　　富爸爸说：“你的顾问只能和你一样聪明。如果你不聪明，他们就不能告诉你太多；如果你
有财务知识，有能力的顾问就能给你提出更复杂的财务建议；如果你没有财务知识，他们必须按照法律仅为你制定安全、没有风险的财务战略；如果你不是一个老练的投资者，那么他们仅能建议低风险、低回报的投资，例如‘多样化’的投资。没有哪个顾问会选择花时间教你，因为他们的时间也是金钱。因此，如果你靠你自己学到的财务知识经营你的钱，那么有能力的顾问会告诉你只有少数人才会看到的投资和战略。但是首先，你必须使你自己变得有知识。永远记住，你的顾问只能和你一样聪明。”

你的银行家在对你说谎吗？

　　富爸爸同几位银行家保持来往，他们是他财务小组的重要组成部分。虽然他是他们的亲密朋友，并且尊敬他们，但是他始终认为，他必须为自己的最大利益小心警惕……就像他期望那些银行家为他们自己的最大利益小心警惕一样。
　　经历了1974年的投资之后，富爸爸问我：“当银行家告诉你，你的房子是一项资产时，他是
在说实话吗？”因为大多数人都没有金融知识，不知道金钱游戏，所以他们通常必须听从他们所
信赖的人的建议。如果你没有金融知识，那么你需要信赖某个你希望是有金融知识的人。很多人根据别人的建议而不是他们自己的建议投资或管理他们的钱，而这样做是有风险的。
　　
他们不是在说谎……他们只是没告诉你事实

　　事实上是，当银行家告诉你，你的房子是一项资产时，他们真的不是在对你说谎，他们只是不想告诉你全部的事实。当你的房子是一项资产时，他们却不说它是谁的资产。同时如果你读财务报表，你就会很容易地发现你的房子并不是你的资产，而是银行的资产。记住我的富爸爸对资产和负债的定义，这出自《富爸爸，穷爸爸》一书：
　　“资产是把钱放到我兜里的东西；负债是把钱从我兜里拿出来的东西。”
象限左侧的人事实上不需要知道这种区别。他们大部分人对工作稳定很满意，有自认为属于
他们的漂亮的房子，他们感到骄傲，并认定他们对自己的房子有控制力，只要他们支付分期付款，就没有人能把房子拿走。
　　但是象限右侧的人需要知道这样一种区别。要想拥有财务知识和财商，就要全面了解货币的知识。在财务方面有一定基础的人知道抵押贷款不是一项资产，而是平衡表上的一项负债。你的抵押贷款事实上是对方的平衡表，即银行的资产负债表上的一项资产……而不是你的资产。

任何记过账的人都知道资产负债表必须平衡，但是平衡在哪里呢？事实上，你的资产负债表
并不平衡。如果你看看银行的资产负债表，就知道这些数字的真正含义。

现在它平衡了，合理了。这就是“B”和“I”的记账办法，但是这不是会计基础中所教的方
法。在会计学中，你会把你的房子列为资产而把你的抵押贷款列为负债。还应注意的是，你的房子的“价值”随市场波动而变化，而抵押贷款是确定的负债，不受市场影响。但是，对于“B”或
“I”，你的房子的“价值”不被看作资产，因为它不能带来现金流。
　　
如果你还清抵押贷款，情况会怎样？

　　许多人问我：“如果我还清了抵押贷款，情况又会怎样？这时我的房子是资产吗？”我的回
答是：“大多数情况下，回答仍是否定的，房子仍然是一项负债。”有几个原因可以解释我的回
答。一个是维修费和保养费。财产就像一辆汽车，即使你不使用它，它仍要不断地花钱维护……
　　一旦事情开始出现问题，好像所有的问题都会跟着出现。大多数情况下，人们用税后收入支付房子和汽车的修理费用，而“B”和“I”象限中的人只把产生收入、带来正的现金流的财产列
为资产。
　　没有抵押贷款的房子也是负债的主要原因是你仍然没有真正拥有它……我是说真正地拥有。
即使你拥有它，政府也要向你征税。只要停付你的财产税，你就会发现谁才真正拥有你的财产。
　　这就是税收留置权的起源……这点我在《富爸爸，穷爸爸》一书中也曾提到过。税收留置权
是一个获得至少16%的利息的好方法，如果房主不缴纳他们的财产税，政府将对他们应收的税收征收利息，利率从10%到50%。让我们讨论一下这种暴利，如果你不纳财产税，像我一样的人就等于替你缴纳……那么在很多州，你就欠了我税收以及利息。如果在一定时间内，你不付税收和利息给我，我仅因我投入了钱就可以拿走你的房子。大多数情况下，财产税在退还时有优先权，甚至优先于银行抵押贷款之前。我曾有机会买到一些房子，为此所纳税不到3，500美元。
　　
不动产的定义

　　再次强调，要用你的大脑而不要用你的眼睛看钱。为了训练你的头脑，你现在必须知道有关词汇的真正定义和数字系统。
　　现在，你首先应该知道资产和负债的区别，而且你应该知道“抵押贷款”的定义是一项“直
到死亡都有效的协议”，以及“财务”的定义，即财务意味着惩罚。你现在要学习“不动产”这
个词的来源以及一个流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人认为“衍生工具”是新生事物，
但事实上，它们很早就已经产生了。
　　“衍生工具”的简单定义是“派生于别的事物中的事物”。衍生工具的一个例子是桔子汁，
桔子汁是桔子的一种衍生品。
　　我过去常认为，不动产意味着“真实的”或者是可触摸的某种东西。我的富爸爸向我解释说，
英文“不动产”（real estate）
　　这个词实际上产生于西班牙语的“真实的”一词，含义是“皇室的”。El Camino Real是指
皇室的马路，不动产是指皇室的资产。
　　1500年左右，农业时代结束，工业时代开始，权力不再基于土地和农业。君主们认识到，他们不得不根据土地改革法案进行改革，该法案允许农民拥有土地。这时，皇室创造出了衍生工具。这些衍生工具，如通过对土地所有权的“纳税”和“抵押贷款”，成为让平民融资并获得土地
的一种方式。税收和抵押贷款是衍生工具，因为它们起源于土地。你的银行家不会称抵押贷款为衍生工具，他们会说它是由土地“保证”的……不同的说法，相同的含义。因此，当皇室认识到，金钱不再产生于土地而是产生于来源于土地的“衍生工具”时，君主们建立了银行，让银行管理新增加的事务。今天，土地仍叫“不动产”，因为无论你为它支付多少钱，它都不再真正属于你，它仍旧属于“皇室”。
　　
你的利率是多少……真实利率？

　　富爸爸为他所支付的每1分利率进行态度强硬的斗争和协商。
　　他问我，“当银行家告诉你，你的利率是8%时……这是真的吗？”我知道这不是真的，只要
你学会读数字就会了解。
　　让我们假设，你买了一所价值10万美元的住宅，首付2万美元，并以8%的利率和30年偿还期向银行借到余下的8万美元。
　　5年后，你将付给银行35，220美元，其中31，276美元是利息，仅有3，944美元是偿还债务。如果你持有这笔贷款30年，你将支付本息共211，323美元，大大多于你最初借到的8万美元。你支付的利息总和是：131，323美元。
　　另外，这211，323美元还不包括财产税和贷款保险费。
　　有趣的是，131，323美元看起来比8万美元的8%要多得多。
　　这更像是利率为160%的30年贷款。如我所说，他们并不是在说谎……他们只是没有说出全部事实真相。如果你不会读数字，那么你真的永远也不会知道；如果你对你的房子很满意，你实际上不会介意。但是，当然，这个行业知道，几年以后……你又会想另一栋新房子，一栋更大的房子，一栋更小的房子，一栋别墅，或者重新融资你的抵押贷款。他们知道这点，而且事实上，他们正热切等待着它的发生。
　　
行业平均值

在银行业，抵押贷款的平均期限是7年，即银行期望人们每7年买一次新房子或重新融资一次。
这个例子意味着，他们期望每7年后收回他们最初的8万美元，再加上43，291美元的利息。
　　而这就是称它为“抵押贷款”的原因，这个词起源于法语“mortir”，意思是“死前协议”
。事实是大多数人努力工作，不断地使用新的抵押贷款。针对这些，政府提供税收减免，鼓励纳税人购买更贵的房子，而这意味着将有更多的财产税交给政府。不要忘记，每家抵押贷款公司还都要求你为你的抵押贷款购买地产保险。
　　每次我看电视，都会看到那些商业广告里，英俊的职业棒球和橄榄球运动员微笑着劝告你，把你的所有的信用卡债务变成“账单合并贷款”。这样，你能还清所有这些信用卡，并以更低的利率获得新的贷款。这时他们会告诉你为什么这样做是明智的：
　　“账单合并贷款是你的一项聪明的转移，因为政府将给你支付抵押贷款利息的税收减免。”
观众认为他们看到了良机，跑到他们的金融公司，重新对他们的住房进行融资，还清他们的信用卡，还觉得自己相当的明智。
　　几周之后，他们去逛商店，看到一件新衣服，一个新除草机或者意识到他们的孩子需要一辆新自行车，或者因为他们精疲力尽而需要度假。于是他们不得不办一个新的信用卡——或者突然他们收到了一个新信用卡，因为他们还清了另一个。他们有很好的信用，他们支付他们的账单，他们意志坚定并对自己说：“噢，继续下去。你应该这样，你每月可以还清一些。”情感战胜了逻辑，新的信用卡从隐蔽处溜了出来。
　　正如我所说，当银行家对你说你的房子是一项资产时，……
　　从某种意义上说他们是在说谎。当政府为你的负债提供税收减免时，这不是因为它关心你的财务未来。政府关心的是政府自己的财务未来。因此，当你的银行家、会计师、律师和老师诚实地告诉你，你的房子是一项资产时，可他们却没有说出那究竟是谁的资产。